分类调控深化 楼市料进入降温周期

　　继对部分地块设置最高出让价后，苏州市政府21日宣布，2016年商品住房用地供应计划为380公顷，同比增长22.6%，下半年将对房地产市场供需状况再作专题研究，确保房地产市场平稳健康发展。

　　这是近期二线热点城市楼市调控“因城施策”的一个缩影。业内人士表示，土地市场的火爆、房价的过快上涨正从一线城市蔓延到二线热点城市。楼市过热警报已经拉响，加大土地供给、限购、收紧信贷等差异化的分类调控政策料在更多城市上演。

　　地王频现 部分城市存泡沫

　　从一线城市到二线热点城市，总价地王、单价地王不断涌现。在融创中国董事长孙宏斌看来，部分城市土地市场过热，已经出现较大风险。

　　克而瑞研究中心报告指出，2016年以来，总价、单价“地王”数量已经达到72幅之多。还有机构统计，如果算上高溢价率这一指标，今年以来产生的地王已超过100幅。

　　目前，楼市正面临结构性泡沫局部吹大的风险。一方面是地价泡沫风险。孙宏斌认为，南京、苏州这些城市，房价没什么泡沫，但地价肯定是有泡沫，很多杭州的开发商都是亏本的，而现在长三角高价拿地的开发商以后很难挣钱。

　　还有业内人士指出，地王大量出现有点类似2007年左右楼市火热的时期，当时也产生了大量的地王，但遗憾的是随着2008金融危机的爆发，一些地王项目或被开发商退地，或是砸在手里，多年闲置。

　　另一方面是一二线热点城市“被豪宅化”，房价存在过快上涨的风险。亚豪机构副总经理任启鑫说，受到土地价格快速上涨的影响，二线城市房价环比出现快速上涨，未来将面临政策收紧的风险。

　　此外，巨资拿地可能加剧房企高负债、高杠杆风险，一旦楼市风向转变，中小规模房企的破产可能对局部金融安全带来隐患。

　　控制杠杆 分类调控将深化

　　近期召开的中共中央政治局会议指出，要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，有序消化房地产库存，注重解决区域性、结构性问题，实行差别化的调控政策。

　　业内普遍预期，楼市差别化调控将进一步深化，地价、房价过热城市或将严控杠杆甚至是有序“去杠杆”，并出台增加土地供给、限购等措施。

　　房地产面临的整体宽松环境将走向局部紧缩。瑞银证券中国首席经济学家汪涛说，鉴于最近决策层再次强调控制金融杠杆、推进结构性改革，短期政策宽松势头或已见顶。未来几个月人民币贷款和社会融资规模增速应会回归正常步伐。年内决策层应会保持宽松的整体基调、信贷条件保持基本稳定。

　　从四月信贷回落情况来看，未来货币政策将以“脱虚入实”为导向，大类金融资产将在一定程度上“去杠杆”。而此轮楼市升温正源于宽松的货币环境。在去库存的主基调下，非限购城市的房贷利率、首付比例以及二套房政策都处于金融危机以来最宽松的阶段。此外，以往通过中介公司、互联网金融平台、民间借贷公司等获取“首付贷”、过桥贷等行为也在被逐步整顿清理，房地产领域的场外配资加杠杆情况将被严控。

　　中金公司首席经济学家梁红认为，过往多年的实践已证明，需求端调控在长期是基本无效的。限购、提高首付比例、增加交易税等需求端调控手段，并未能制止过去五年的房价上涨。她认为，只有切实增加供应，加强分层住房市场体系建设，才能构建出合理、健康的房地产市场。

　　她还建议，房地产行业也要推行全面的供给侧改革，包括在农村人口流入较多的城市里增加土地供应、降低土地价格；坚定推进户籍制度改革，特别是那些涉及公共服务和农村土地产权的政策规定。

　　走势分化 房价涨幅或收窄

　　“预计五六月份，全国房价持平和下降的城市将逐步增多，房价涨幅也将进一步回落。下半年楼市或迎来新一轮降温周期。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示。

　　他解释说，今年3月份开始，一线城市逐步收紧楼市限购政策，一线城市的楼市已经开始降温。如果二线城市的房价持续火热，楼市政策进一步收紧的可能性很大。同时，在经历了去年4月至今购房需求的大量释放之后，购房需求已被严重透支。

　　北京中原市场研究部同样认为，北京二手房市场迎来新一轮降温周期。随着供需矛盾逐渐缓和，买方市场话语权增强，价格博弈的空间扩大，成交周期也将拉长。二季度，二手房网签量或将持续回落，房价逐步止涨趋稳。

　　目前北京新房、二手房市场的成交都明显下降。据伟业我爱我家集团数据中心统计，2016年5月上半月，北京新建商品住宅(剔除保障房)共网签4023套，较4月上半月下降17.5%，环比4月下半月大降60.8%；北京市二手住宅共网签9180套，较4月上半月下降29%，，环比4月下半月下降31.7%。

　　此外，上海、深圳以及部分二线城市亦进入了“买涨不买跌”的观望期，尤其是二手房市场买卖双方的议价空间加大。

　　但在中信证券研究员陈聪看来，降温是暂时的。他认为，全年销售速度可能呈现N型变化，前4月是销售去化提速，从4月到三季度则因个别城市调控政策，销售去化速度下降，但三季度之后，销售去化速度又会恢复。全年来看，N的低点也并不低，预计热销贯穿全年。陈聪认为，房价快速上涨阶段已结束，未来是稳中趋升。

　　广发证券分析，未来信贷宽松空间有限，资金支持销售量价持续上涨的边际效应将逐步递减，加上前期需求已经释放比较充分，同时考虑到去年基数逐步抬升，预计未来整体成交同比增速将逐步放缓。但城市分化依旧存在，部分二线城市成交量短期依旧维持在一个较高水平。